FLORIDA / USA
LEHIGH ACRES
El condado de Lee está en auge, y gran parte de eso está vinculado a Lehigh Acres. Aunque técnicamente no es una ciudad, Lehigh Acres acaba de tomar el lugar número uno en la lista de WalletHub de "Las ciudades de más rápido crecimiento de América en 2019".
Descubrí más acerca de esta propiedad y formá parte de la comunidad C-Tree.
WalletHub analizó más de 500 ciudades en todo el país y las clasificó según variables como el crecimiento de la población, el crecimiento del PIB regional y una disminución del desempleo.
Lehigh Acres ocupó el tercer lugar en empleos y economía y el quinto en sociodemografía.
Lehigh Acres cuenta con una de las tasas de crecimiento demográfico más altas del país, con casi un cinco por ciento.
Hogar de alrededor de 120,000 personas, algunos ven a Lehigh Acres como una alternativa más económica a otras partes del suroeste de Florida.
Esto lo convierte en un destino atractivo para familias y jubilados
¿Por qué Fort Myers y Lehigh Acres?
La economía local es fuerte y en crecimiento; las mejores escuelas del estado están ubicadas en el condado de Le compuesto por las zonas metropolitanas de Fort Myers y Cape Coral, conocidas por su alto rendimiento y sus exigentes estándares académicos.
Las playas de arena blanca de Fort Myers Beach, las maravillas naturales de la isla Sanibel, las excelentes condiciones para la pesca de profundidad y para la práctica de deportes como kitesurfing, windsurfing y otros, hacen de la zona un lugar donde las familias eligen vivir.
Fort Myers y las costas del golfo son históricamente el lugar preferido por los más destacados ciudadanos de todo EEUU, personas como Thomas Edison y Henry Ford poseían retiros de invierno adyacentes en el área, los cuales puedes visitar hoy como atractivos turístico.
Durante la Primera Guerra Mundial, Edison y Ford se asociaron con Harvey Firestone para encontrar una fuente de caucho que pudiera crecer en este país. Esto condujo a la construcción de la Edison Botanic Research Corporation justo en el corazón de Fort Myers.
Dentro del condado de Lee, a sólo 12 millas al este de Fort Myers, encontramos Lehigh Acres, una comunidad diversa de aproximadamente 80,000 residentes que cuenta con estanques, 16 lagos bien abastecidos y 175 millas de canales.
Los amantes del golf pueden visitar uno de los cuatro campos de campeonato de Lehigh Acres. Con parques, lagos, tenis y caminos seguros para andar en bicicleta o caminar, este encantador enclave suburbano es el refugio ideal para familias o personas mayores.Si estás listo para invertir en bienes raíces en EEUU, Fort Myers y el condado de Lee es el lugar.
¿Por qué invertir en duplex de renta permanente?
Los dúplex posibilitan en un mismo terreno tener dos unidades rentables, al mismo tiempo permiten normalizar los valores de renta y ofrecer un flujo de fondos parejo y menos sensible a las variaciones ocasionales por gastos de mantenimiento o pérdida por unidad vacante (vacancy loss).
Nuestro público objetivo para el alquiler de estas unidades, son familias de clase media trabajadora que no acceden al scoring (calificación crediticia) necesario para obtener un mortgage ( hipoteca ) pero que tiene rabajos estables e ingresos permanentes.
Es un público de muy bajo índice de morosidad o desalojo que está por debajo de los índices del estado de Florida e incluso de la media de Estados Unidos en general. Otra ventaja de este tipo de propiedades es que no tienen gastos de expensas, fee de condominio, ni similares, por lo que en caso de períodos sin inquilinos no ocasionan costos fijos que disminuyan la renta generada hasta el momento.
¿Cuál es el perfil del inversor para este producto?
Esta inversión es para aquel inversor de mediano y largo plazo, con poca aversión al riesgo, que busca refugio seguro en bienes inmuebles y que no tiene en las alternativas locales respuesta a sus necesidades, ya que lo ponen en la disyuntiva de escoger entre seguridad inmobiliaria o rentabilidad sobre la inversión. Este producto conjuga las dos opciones a la perfección, la seguridad de la inversión en un inmueble y además la rentabilidad en moneda dura a largo plazo.
¿Cuál es el respando o garantía de la inversión?
En una primera etapa de construcción la inversión está avalada por los contratos de construcción y los certificados de obra que el constructor debe presentar para que se realice el desembolso del dinero. En la etapa de renta inmobiliaria la inversión está avalada por el inmueble mismo que genera la renta. El inversor es propietario del inmueble o de una parte del mismo según el monto invertido.
¿Cuánto es el mínimo de inversión?
El mínimo de inversión es 25% del valor del inmueble, el cual se detalle en el cuadro de desarrollo de la inversión.
¿En qué momento y cómo se aportan los fondos?
Se aporta el 50% del total de la inversión al momento de cerrar el acuerdo, 25% a los 60 días de iniciada la obra y el 25% restante al momento de finalizada la obra contra la entrega del inmueble ya terminado (aproximadamente a los 6 meses del pago inicial).
¿En qué moneda y plaza se realiza la inversión?
La inversión se realiza en USD, en Estados Unidos. Los montos detallados en el flujo de inversión son siempre en USD puestos en EEUU. Si un inversor dispone de fondos en otra moneda y en otra plaza, por ejemplo Pesos en Rosario, la transformación y transferencia de esos fondos a USD disponibles en la plaza donde se realiza la inversión es a cargo del inversor.
¿Cuánto es la renta estimada anual de la inversión?
La inversión tiene una renta anual estimada -antes de impuestos- de 7.7% anual. Luego de pagar los impuestos a la propiedad y otros de renovación de registros, queda entorno al 6.5% anual neto. Además, el inmueble tiene una revalorización anual según la evolucion del mercado inmobiliario que oscila entre el 2.00% al 5.00% anual. Esta valorización extra del inmueble hace que al final de la inversión la renta promedio anual totalizada sea en torno al 7.50%.
¿Cuál es el horizonte de inversión y punto de salida?
La propiedad se construye y se pone en el mercado de renta durante 6 años. Al 7mo año es la maduración de la inversión, donde el inmueble llegó a su optimización de la generación de renta. Pasado este punto, si bien el inmueble sigue generando rentas a valores de mercado, es posible que haya que reinvertir una parte mayor de la renta en reparaciones y reacondicionamientos, por esto se establece como punto de salida y finalización del ciclo de inversión y recupero de la renta el 7mo año. Existe la posibilidad, en caso de que los propietarios decidan continuar con el esquema de renta mensual, que la propiedad no se ponga a la venta y se continúe rentando.
¿Hay un plazo mínimo de permanencia en la inversión?
No existe un plazo mínimo de permanencia. EL inversor puede decidir vender su participación en cualquier momento cediendo su parte al desarrollador quien se encargará de vender la participación del inversor saliente o bien podrá recomprarla el mismo desarrollador. Los costos de salida anticipada (gastos, comisiones, gastos financieros de repatriación de capitales , etc) corren por cuenta del inversor saliente
¿Cómo es el proceso de cobro de la renta mensual?
Los desarrolladores se encargan de la administración de la propiedad, podrán hacerlo por cuenta propia o a través de la contratación de empresas especializadas. El property manager se encargará de cobrar la renta mensual y realizar los pagos necesarios. Trimestralmente se le brinda al inversor una liquidación con el detalle de los cobros y pagos ejecutados y se le deposita, según el % de participación, el saldo en su cuenta bancaria de EEUU o bien se pone a disposición en nuestras oficinas de Rosario los USD correspondientes (el costo financiero de la disponibilidad de USD billete en nuestras oficinas corre por cuenta del inversor).
¿Poseen seguro las viviendas?
Las viviendas poseen seguros y por ser viviendas nuevas los costos son bajos.
¿Las unidades se rentan juntas o separadas?
Las unidades se rentan por separado. Los ingresos y gastos se administran como un todo.
¿Cómo se distribuye la renta según el % de cada inversor?
La unidad generadora de ingresos es el inmueble total, con sus dos unidades rentables. Por lo tanto el ingreso de las dos unidades se unifica con los gastos que generen y se asigna ese total al % que cada inversor tenga sobre el inmueble total. Esta forma de operar, brinda mayor estabilidad a la inversión, normalizando a lo largo del tiempo la significación en el resultado final de los gastos de mantenimiento y posibles vacancy loss.
Si te interesa alguno de nuestros proyectos, o simplemente querés saber más acerca de nuestros formatos de inversión, te invitamos a contactarte con nosotros.
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